Jedno miejsce dla Polaków z nieruchomościami w Hiszpanii: podatki, prawo i struktura.

Modelo 210 służy do rozliczania podatku dochodowego nierezydentów bez stałego zakładu w Hiszpanii. W przypadku osoby fizycznej może obejmować dochód przypisany z nieruchomości pozostającej do jej dyspozycji, także na użytek własny, dochód z wynajmu oraz zysk ze sprzedaży. Dochód przypisany oblicza się co do zasady na podstawie wartości katastralnej, z uwzględnieniem okresu posiadania oraz ustawowych warunków i wyłączeń. Sam zakup nie jest rozliczany w Modelo 210. Podatki związane z nabyciem rozpatruje się odrębnie. Przy zakupie od nierezydenta bez stałego zakładu kupujący co do zasady potrąca 3% uzgodnionej ceny i wpłaca tę kwotę za pomocą Modelo 211.

Podatek majątkowy i podatek solidarnościowy od dużych fortun wymagają sprawdzenia rezydencji, zakresu majątku, wyceny, długów, zwolnień i przepisów właściwych dla roku. Obowiązek deklaracji nie zawsze oznacza podatek do zapłaty.

Źródła: BOE, podatek majątkowy · BOE, podatek od dużych fortun, art. 3.

Spadek i darowizna mają różne terminy. Przy rozliczeniu przed AEAT spadek na Modelo 650 ma zasadniczo termin sześciu miesięcy od śmierci, a darowizna na Modelo 651, trzydziestu dni roboczych od dnia następującego po czynności. Najpierw ustalamy właściwy urząd, przepisy regionalne i dostępne ulgi.

Źródła: AEAT, terminy 650 · AEAT, terminy 651.

Zakup przez S.L. wymaga porównania kosztów, sposobu używania nieruchomości, podatku spółki i późniejszej wypłaty środków wspólnikom. Spółka nie gwarantuje niższego podatku majątkowego ani odliczenia wszystkich wydatków. Analizujemy całość przed wyborem struktury.

Źródła: BOE, podatek spółek.

Reżim impatriantów wymaga spełnienia warunków art. 93 IRPF i terminowego wyboru. Nie jest automatyczną ulgą dla każdego nowego rezydenta ani zwolnieniem wszystkich dochodów zagranicznych. Dla właściwej podstawy ogólnej przewiduje 24% do 600 000 EUR i 47% od nadwyżki; inne dochody mają odrębne reguły. Analizujemy kwalifikację, rodzaje dochodów i termin Modelo 149.

Źródła: BOE, IRPF, art. 93.

Modelo 720 to deklaracja informacyjna określonych aktywów zagranicznych. Obowiązek zależy m.in. od rezydencji, kategorii aktywów, progów i wyjątków. Po pierwszym zgłoszeniu nie zawsze składa się ją co roku: znaczenie mają wzrost wartości o ponad 20 000 EUR względem właściwego wcześniejszego zgłoszenia oraz inne zdarzenia, np. zamknięcie konta lub zbycie. Termin ogólny to 1 stycznia–31 marca następnego roku.

Źródła: AEAT, kiedy ponownie złożyć 720.

Finansowanie zakupu hiszpańskich nieruchomości za pomocą pożyczek od polskich spółek powiązanych lub wspólników wymaga zachowania warunków rynkowych i sporządzenia odpowiedniej dokumentacji cen transferowych. Transakcje te są zgłaszane w Hiszpanii za pomocą Modelo 232 w celu weryfikacji przez AEAT.

Sam wspólny zakup mieszkania przez małżonków nie przesądza obowiązku Modelo 184. Najpierw ustalamy, czy istnieje podmiot objęty przypisaniem dochodów, jego działalność i wyjątki. Modelo 184 dotyczy odpowiednich podmiotów prowadzących działalność gospodarczą lub uzyskujących ponad 3 000 EUR dochodów rocznie; dla podmiotów zagranicznych obowiązują szczególne zasady.

Źródła: AEAT, obowiązek Modelo 184.

Podatek przy zakupie zależy od rodzaju transakcji, nieruchomości i wspólnoty autonomicznej. Trzeba rozróżnić ITP od IVA i ewentualnego AJD oraz sprawdzić właściwy formularz, stawkę, ulgę i termin przed podpisaniem aktu.

Źródła: AEAT, IVA w nieruchomościach.

Jeśli kupujesz nieruchomość od sprzedawcy, który NIE jest rezydentem podatkowym w Hiszpanii i działa przy tej transakcji bez stałego zakładu w Hiszpanii (np. od osoby z rezydencją podatkową w Wielkiej Brytanii, Niemczech lub w krajach skandynawskich), Ty jako kupujący masz obowiązek zatrzymać 3% ceny sprzedaży i wpłacić tę kwotę do urzędu za pomocą Modelo 211. Termin wpłaty wynosi jeden miesiąc od dnia przeniesienia własności nieruchomości. Nie jest to dodatkowy podatek: jest to zaliczka na poczet podatku IRNR sprzedawcy. Sprzedawca następnie rozlicza swoją sytuację za pomocą Modelo 210. Niewpłacenie należnej kwoty może prowadzić do sankcji, jeżeli zostaną spełnione przesłanki ich nałożenia. W razie braku wpłaty nieruchomość pozostaje też objęta ustawowym zabezpieczeniem zapłaty do wysokości niższej z dwóch kwot, należnego potrącenia albo podatku sprzedającego.

Modelo 347 informuje o określonych transakcjach z jednym kontrahentem przekraczających łącznie 3 005,06 EUR w roku. Samo przekroczenie kwoty nie wystarcza: trzeba sprawdzić wyłączenia podatnika i transakcji, m.in. obowiązki SII. Deklaracja nie powoduje sama w sobie zapłaty podatku. Termin przypada zasadniczo w lutym następnego roku, z uwzględnieniem dni wolnych i kalendarza AEAT.

Źródła: AEAT, wyłączenia Modelo 347.

Modelo 390 to roczne podsumowanie IVA dla podatników zobowiązanych do jego złożenia. Składanie Modelo 303 nie oznacza automatycznie obowiązku 390: istnieją zwolnienia, m.in. dla określonych wynajmujących nieruchomości miejskie oraz podatników SII. Najem turystyczny wymaga wcześniejszego ustalenia, czy podlega IVA i czy jest z niego zwolniony.

Źródła: AEAT, zwolnienia z Modelo 390 · AEAT, IVA i najem turystyczny.