Nawet jedna operacja czyni Cię deweloperem
Art. 5 hiszpańskiej ustawy o VAT (Ley 37/1992) mówi wyraźnie: kto wykonuje przebudowę budynku przeznaczonego do sprzedaży, jest przedsiębiorcą do celów VAT — nawet jeżeli działa sporadycznie. Słowo jest w ustawie: "aunque sea ocasionalmente".
To oznacza, że Twoja spółka S.L., która kupiła mieszkanie, zrobiła remont i sprzedała je z zyskiem, dla hiszpańskiego urzędu skarbowego jest deweloperem. Nieważne, że to było jednorazowe. Nieważne, że masz inną pracę na co dzień.
Remont czy przebudowa? Od tego zależy podatek VAT
Kluczowe pytanie: czy Twój remont jest zwykłą odnową, czy przebudową w rozumieniu hiszpańskiej ustawy o VAT? Od tego zależy, czy sprzedaż podlega hiszpańskiemu VAT (10%), czy podatkowi od transakcji (ITP, 6-10%, płaci kupujący).
Dwa warunki łączne przebudowy (art. 20 hiszpańskiej ustawy o VAT):
- Warunek 1: ponad 50% całkowitego kosztu projektu musi dotyczyć elementów konstrukcyjnych (ściany nośne, fundamenty), elewacji, dachu lub prac analogicznych lub powiązanych (instalacje wspólne, dostępność, efektywność energetyczna).
- Warunek 2: całkowity koszt prac musi przekraczać 25% ceny zakupu, po odliczeniu części proporcjonalnej odpowiadającej wartości gruntu (jeśli kupiłeś w ciągu ostatnich 2 lat), lub wartości rynkowej nieruchomości.
Zmiana łazienki, kuchni, podłóg i malowanie? To nie jest przebudowa. Sprzedaż idzie przez podatek ITP. Remont konstrukcji, elewacji, dachu? To jest przebudowa = sprzedaż z VAT 10% (dla mieszkania) i spółka może odliczyć VAT z faktur za remont.
Zysk: podatek dochodowy od spółek 25%
Gdy spółka sprzedaje nieruchomość z zyskiem, różnica między ceną sprzedaży a ceną zakupu (minus koszty remontu, notariusz, rejestr, księgowość — wszystko odliczalne) podlega podatkowi dochodowemu od spółek (hiszpański skrót: IS).
- Nowa spółka: 15% przez pierwsze dwa lata zyskowe (art. 29.1 hiszpańskiej ustawy o podatku dochodowym od spółek).
- Potem: 25% stawka ogólna.
Przykład: kupiłeś za 100 000 €, wydałeś na remont 30 000 €, notariusz i rejestr 10 000 €, sprzedałeś za 180 000 €. Zysk podatkowy = 180 000 - 100 000 - 30 000 - 10 000 = 40 000 €. Podatek dochodowy od spółek (15%) = 6 000 €. Zysk netto dla spółki: 34 000 €. Ale te pieniądze są w spółce — nie są Twoje.
Jak wyciągnąć pieniądze ze spółki
Po sprzedaży zysk zostaje w spółce. Aby go wypłacić jako osoba fizyczna (inwestor polski), musisz wypłacić dywidendę. I tu pojawia się podatek:
- Podatek od nierezydentów (IRNR): stawka ogólna 24%, ale umowa o unikaniu podwójnego opodatkowania między Hiszpanią a Polską (art. 10) ją obniża.
- Jeśli wypłacasz dywidendę na spółkę (osobę prawną) posiadającą ≥25% udziałów: potrącenie wynosi 5%.
- Jeśli wypłacasz dywidendę na osobę fizyczną (nawet z 100% udziałów): potrącenie wynosi 15%.
Uwaga: powyższe stawki wynikają z CDI Hiszpania-Polska z 1979 r. (z modyfikacjami MLI z 2022 r.). Każda wypłata dywidendy wymaga indywidualnej analizy aktualnej umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania i sytuacji beneficjenta.
Z powyższego przykładu: wypłata 34 000 € dywidendy jako osoba fizyczna = potrącenie 15% = 5 100 €. Netto dostajesz 28 900 €. A to na dodatek do 6 000 € podatku dochodowego już zapłaconego przez spółkę.
Obowiązków, o których nikt nie mówi
Spółka jako deweloper ma pełne obowiązki sprawozdawcze:
- Deklaracja VAT kwartalnie + roczne zestawienie VAT,
- Deklaracja podatku dochodowego od spółek rocznie,
- Deklaracja informacyjna o operacjach powyżej 3.005 €,
- Pełna księgowość według hiszpańskiego planu kont,
- Rejestracja w hiszpańskim rejestrze działalności gospodarczej (kategoria: promocja nieruchomości), zwolniona przez pierwsze 2 lata,
- Depozyt sprawozdań finansowych w rejestrze handlowym co roku.
Koszt roczny księgowości + doradztwa podatkowego dla aktywnej spółki: 1.500-3.000 €, niezależnie od tego, czy coś sprzedałeś w danym roku.
Odpowiedzialność osobista
Hiszpańska ustawa podatkowa (art. 43 LGT): administrator spółki odpowiada solidarnie za długi podatkowe, jeśli nie działał z należytą starannością. Jesteś administratorem własnej spółki? Odpowiadasz osobiście za niezapłacone podatki.
Podatek od wzrostu wartości gruntu
Zawsze płatny przy sprzedaży nieruchomości. Dotyczy wzrostu wartości samego gruntu (nie budynku). Nie da się uniknąć — ani jako osoba fizyczna, ani przez spółkę.
Co sprawdzić przed rozpoczęciem
- Czy kapitał zakładowy (minimum 3.000 €) został wpłacony,
- Czy statuty spółki przewidują działalność deweloperską (remont + sprzedaż),
- Czy Twój remont spełnia warunki przebudowy wg hiszpańskiej ustawy — jeżeli nie, sprzedaż idzie przez podatek od transakcji,
- Czy policzyłeś: podatek dochodowy od spółki + potrącenie na dywidendzie + podatek od wzrostu wartości gruntu + koszty stałe spółki = łączny koszt podatkowy,
- Czy marża na inwestycji pokrywa ten koszt i zostawia realny zysk,
- Czy masz doradcę podatkowego (nie tylko księgowego).
Wniosek praktyczny
Model "kup, remontuj, sprzedaj" przez spółkę może się opłacać — ale tylko wtedy, gdy inwestor policzył cały łańcuch podatkowy: podatek dochodowy od spółki na zysk, potrącenie na dywidendzie, VAT lub podatek od transakcji na sprzedaży, podatek od wzrostu wartości gruntu i koszty stałe spółki. Bez tej kalkulacji to hazard, nie inwestycja.
Incluso una sola operación te convierte en promotor
El art. 5.uno.d) de la Ley 37/1992 (LIVA) lo dice claro: quien rehabilite edificaciones destinadas a su venta es empresario a efectos de IVA — aunque actúe de forma ocasional ("aunque sea ocasionalmente").
Esto significa que tu S.L., que compró un piso, lo reformó y lo vendió con beneficio, para la AEAT es un promotor inmobiliario. No importa que fuera una única operación. No importa que tengas otro trabajo.
¿Reforma o rehabilitación? De eso depende el IVA
La pregunta clave: ¿tu reforma es "reforma" o "rehabilitación" según el art. 20.Uno.22º B LIVA? De eso depende si la venta tributa por IVA (10%) o por ITP (6-10%, lo paga el comprador).
Dos requisitos acumulativos de rehabilitación (art. 20.Uno.22º B LIVA):
- Requisito 1: más del 50% del coste total del proyecto debe corresponderse con obras de consolidación o tratamiento de elementos estructurales, fachadas, cubiertas u obras análogas o conexas (instalaciones comunes, accesibilidad, eficiencia energética).
- Requisito 2: el coste total de las obras debe superar el 25% del precio de adquisición, descontando la parte proporcional correspondiente al suelo (si compraste en los últimos 2 años), o del valor de mercado del inmueble.
¿Cambiaste baño, cocina, suelos y pintura? No es rehabilitación. La venta va por ITP. ¿Reformaste estructura, fachada o cubierta? Sí es rehabilitación = venta con IVA 10% (si es vivienda) y la S.L. puede deducirse el IVA de las facturas de reforma.
El beneficio: Impuesto de Sociedades al 25%
Cuando la S.L. vende con beneficio, la diferencia entre el precio de venta y el de compra (menos costes de reforma, notaría, registro, contabilidad — todo deducible) tributa por Impuesto de Sociedades (IS).
- S.L. nueva: 15% durante los dos primeros períodos impositivos con beneficio (art. 29.1 LIS, modificado por Ley 28/2022).
- Después: 25% tipo general.
Ejemplo: compraste por 100.000 €, gastaste en reforma 30.000 €, notaría y registro 10.000 €, vendiste por 180.000 €. Base imponible = 180.000 - 100.000 - 30.000 - 10.000 = 40.000 €. IS (15%) = 6.000 €. Neto en la sociedad: 34.000 €. Pero ese dinero está en la sociedad — no es tuyo.
Cómo sacar el dinero de la sociedad
Tras la venta, el beneficio queda en la S.L. Para sacarlo como persona física (inversor polaco), hay que repartir dividendos. Y aquí aparece otro impuesto:
- IRNR (impuesto de no residentes): tipo general 24%, pero el CDI España-Polonia (art. 10) lo reduce.
- Si el perceptor es una sociedad (persona jurídica) que posee ≥25% del capital: retención del 5%.
- Si el perceptor es persona física (aunque tenga el 100%): retención del 15%.
Estos tipos resultan del CDI España-Polonia de 1979 (con modificaciones del MLI de 2022). Cada reparto de dividendos exige un análisis individualizado del convenio vigente y la situación del perceptor.
Del ejemplo anterior: repartir 34.000 € de dividendos como persona física = retención 15% = 5.100 €. Neto: 28.900 €. Pero esto se suma a los 6.000 € de IS ya pagados por la sociedad.
Obligaciones de las que nadie habla
Una S.L. como promotor inmobiliario tiene obligaciones completas:
- model 303 (IVA trimestral) + model 390 (resumen anual IVA),
- Alta en IAE (epígrafe 833.2 — promoción inmobiliaria de edificaciones), exenta los 2 primeros años,
- model 347 (operaciones superiores a 3.005 €),
- Contabilidad completa según Plan General Contable,
- Alta en IAE (epígrafe 861.2 — promoción inmobiliaria), exenta los 2 primeros años,
- Depósito de cuentas anuales en el Registro Mercantil.
Coste anual de contabilidad + asesoría fiscal para una S.L. activa: 1.500-3.000 €, independientemente de si vendiste algo ese año o no.
Responsabilidad personal
Art. 43.1.a LGT: el administrador responde solidariamente de las deudas tributarias si no actuó con la diligencia debida. ¿Eres administrador de tu propia S.L.? Respondes personalmente por los impuestos no pagados.
Plusvalía municipal
Siempre se paga al vender. Grava el incremento del valor del suelo. No se puede evitar — ni como persona física ni a través de S.L.
Qué verificar antes de empezar
- Si el capital social (mínimo 3.000 €) está desembolsado,
- Si los estatutos prevén la actividad de promoción (reforma + venta),
- Si tu reforma cumple los requisitos de rehabilitación (art. 20 LIVA) — si no, la venta va por ITP,
- Si has calculado: IS sobre beneficio + retención sobre dividendos + plusvalía + costes fijos S.L. = coste fiscal total,
- Si el margen de la inversión cubre ese coste y deja beneficio real,
- Si tienes asesor fiscal (no solo gestor).
Moraleja práctica
El modelo "compra, reforma y vende" a través de S.L. puede funcionar — pero solo cuando el inversor ha calculado toda la cadena fiscal: IS sobre el beneficio, retención sobre el dividendo, IVA/ITP en la venta, plusvalía y costes fijos de la sociedad. Sin ese cálculo, es una apuesta, no una inversión.
Chcesz omówić swoją sytuację? Napisz do nas.
Umów konsultację