TEAC to nie sąd powszechny
TEAC, czyli Tribunal Económico-Administrativo Central, nie jest organem sądowym. To organ ekonomiczno-administracyjny, który rozstrzyga odwołania podatników w administracyjnej fazie sporu. Jego rozstrzygnięcia są ważne, bo mogą zamknąć sprawę na tym etapie albo stać się mocnym argumentem w podobnych przypadkach, ale nie są tym samym co prawomocny wyrok sądu.
O co chodziło w sprawie
Sprawa dotyczyła zakupu nieruchomości pomiędzy firmami. Transakcja została rozliczona z IVA, czyli hiszpańskim VAT-em. Urząd uznał jednak, że VAT nie powinien mieć zastosowania i że kupujący powinien zapłacić TPO.
Czym jest TPO?
TPO (Transmisiones Patrimoniales Onerosas) to hiszpański podatek od odpłatnego przeniesienia własności. Może pojawić się m.in. przy zakupie nieruchomości, gdy transakcja nie jest opodatkowana VAT-em. Dlatego spór, który podatek ma zastosowanie, decyduje o tym, kto i ile płaci.
Kwota, o którą toczył się spór
Kwota, której domagała się administracja podatkowa, była bardzo wysoka:
1.731.089,25 € TPO
Urząd twierdził, że prace wykonane w budynku nie były prawdziwą „rehabilitacją” dla celów VAT. I w tej części TEAC przyznał mu rację. Cały projekt miał wartość 6.603.609,69 €, ale prace, które można było zaliczyć jako rehabilitację, wynosiły tylko 1.048.410,04 €, czyli mniej niż wymagane 50%.
W jednym punkcie urząd miał rację. To nie kończyło sprawy.
Najważniejsze jest to, że spór podatkowy nie zawsze rozstrzyga się jednym argumentem. Administracja mogła mieć rację co do braku rehabilitacji, a mimo to błędnie wyciągnąć wniosek, że automatycznie należało pobrać TPO.
Argumentem obronnym okazała się treść aktu notarialnego sprzedaży.
Kluczowy argument: akt notarialny
W akcie zapisano, że:
- transakcja podlega IVA,
- sprzedający nalicza IVA,
- kupujący jest przedsiębiorcą z prawem do odliczenia podatku.
Dla TEAC oznaczało to, że strony chciały opodatkować transakcję VAT-em, nawet jeśli w dokumencie nie użyto dosłownie słowa „rezygnacja”. Innymi słowy: nawet jeśli nie było rehabilitacji, transakcja nie musiała automatycznie podlegać TPO. Z aktu wynikała bowiem dorozumiana rezygnacja ze zwolnienia z IVA.
Tu potrzebna jest ostrożność: TEAC nie powiedział, że każda wzmianka o IVA w akcie wystarczy. Znaczenie miały łącznie: treść aktu, wykazanie IVA, status kupującego jako przedsiębiorcy oraz prawo do odliczenia podatku.
Efekt: TEAC uchyla decyzję wymiarową TPO
TEAC uwzględnił odwołanie i uchylił decyzję wymiarową TPO na kwotę 1.731.089,25 €. To rozstrzygnięcie administracyjne, a nie prawomocny wyrok sądowy. Jeżeli administracja zaskarżyłaby sprawę do sądu administracyjnego, spór mógłby trwać dalej.
Drugi ważny element: w takich operacjach może działać inversión del sujeto pasivo, czyli odwrotne obciążenie. To oznacza, że technicznie IVA nie zawsze powinien być naliczony przez sprzedającego. Sam TEAC wskazał, że błędnie naliczony IVA może nie być odliczalny przez kupującego.
Co to znaczy dla inwestora
Nie należy wyciągać z tej sprawy wniosku, że wystarczy dopisać jedno zdanie do aktu. Wniosek jest praktyczny: przy zakupie nieruchomości między przedsiębiorcami trzeba wcześniej sprawdzić, czy mamy pierwszą dostawę, drugą dostawę zwolnioną, możliwość rezygnacji ze zwolnienia, prawo do odliczenia i ewentualne odwrotne obciążenie. Dobrze przygotowany akt notarialny może pomóc, ale nie zastępuje analizy podatkowej przed podpisaniem.
Źródła
- Resolución TEAC 00/03613/2024/00/00, de 24 de marzo de 2026, criterio oficial DYCTEA/TEAC.
- Ley 37/1992 de IVA, art. 20.Dos y art. 20.Uno.22º (renuncia a la exención y segundas entregas de edificaciones), BOE.
- RDLeg 1/1993 (TRLITPAJD), art. 7.5 (deslinde IVA/TPO), BOE. Ley 37/1992 de IVA, art. 84.Uno.2º.e), segundo guion (inversión del sujeto pasivo), BOE.
El TEAC no es un juzgado ni un tribunal judicial
La resolución procede del TEAC, el Tribunal Económico-Administrativo Central. Pese a su nombre, no es un órgano judicial. Es un órgano económico-administrativo que resuelve reclamaciones de los contribuyentes frente a actos de la administración tributaria. Sus resoluciones importan, pero no equivalen a una sentencia judicial firme.
De qué iba el caso
El asunto concernía a la compraventa de un inmueble entre empresas. La operación se liquidó con IVA, el equivalente español del VAT. Hacienda sostuvo, sin embargo, que el IVA no era procedente y que el comprador debía pagar TPO.
¿Qué es el TPO?
El TPO (Transmisiones Patrimoniales Onerosas) es el impuesto español por la transmisión onerosa de la propiedad. Puede aparecer, entre otros, en la compra de un inmueble cuando la operación no tributa por IVA. Por eso la discusión sobre qué impuesto aplica decide quién paga y cuánto.
La cantidad en juego
La cantidad que reclamaba la administración tributaria era muy elevada:
1.731.089,25 € de TPO
Hacienda argumentaba que las obras realizadas en el edificio no constituían una verdadera «rehabilitación» a efectos del IVA. Y en esa parte el TEAC le dio la razón. El proyecto entero tenía un valor de 6.603.609,69 €, pero las obras que podían calificarse como rehabilitación ascendían únicamente a 1.048.410,04 €, es decir, menos del 50% exigido.
En un punto la Administración tenía razón. Eso no cerraba el caso.
La clave es que un litigio tributario no siempre se decide por un solo argumento. La Administración podía tener razón al negar la rehabilitación y, aun así, equivocarse al concluir que procedía automáticamente TPO.
El argumento defensivo estaba en la escritura notarial de venta.
El argumento clave: la escritura notarial
En la escritura se hacía constar que:
- la operación iba sujeta a IVA,
- el vendedor repercutía el IVA,
- el comprador era un empresario con derecho a deducir el impuesto.
Para el TEAC, eso significaba que las partes quisieron tributar la operación por IVA, aunque en el documento no apareciera literalmente la palabra «renuncia». Dicho de otro modo: aunque no hubiera rehabilitación, la operación no tenía por qué tributar automáticamente por TPO. De la escritura se desprendía una renuncia tácita a la exención del IVA.
Conviene precisar el alcance: el TEAC no afirma que cualquier mención al IVA baste. Valora conjuntamente la escritura, la repercusión de IVA, la condición empresarial del comprador y su derecho a deducir.
Resultado: el TEAC anula la liquidación de TPO
El TEAC estimó la reclamación y anuló una liquidación de TPO por 1.731.089,25 €. Es una resolución administrativa, no una sentencia judicial firme. Si la Administración acudiera a la vía contencioso-administrativa, el debate podría continuar ante los tribunales.
Además, la resolución contiene un matiz relevante: en operaciones de renuncia a la exención puede operar la inversión del sujeto pasivo. Por eso el IVA no siempre debe repercutirlo el vendedor. El propio TEAC advierte que el IVA indebidamente repercutido no sería deducible por quien lo soportó.
Qué significa para el inversor
La lectura práctica no es que baste con añadir una frase a la escritura. Antes de firmar una compraventa inmobiliaria entre empresarios hay que comprobar si estamos ante primera entrega, segunda entrega exenta, posible renuncia a la exención, derecho a deducción y eventual inversión del sujeto pasivo. Una escritura coherente puede ayudar mucho, pero no sustituye el análisis fiscal previo.
Fuentes
- Resolución TEAC 00/03613/2024/00/00, de 24 de marzo de 2026, criterio oficial DYCTEA/TEAC.
- Ley 37/1992 de IVA, art. 20.Dos y art. 20.Uno.22º (renuncia a la exención y segundas entregas de edificaciones), BOE.
- RDLeg 1/1993 (TRLITPAJD), art. 7.5 (deslinde IVA/TPO), BOE. Ley 37/1992 de IVA, art. 84.Uno.2º.e), segundo guion (inversión del sujeto pasivo), BOE.
Chcesz omówić swoją sytuację? Napisz do nas.
Umów konsultację