Dwa różne podatki, jedno źródło nieporozumień
IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) to lokalny podatek od nieruchomości, który nalicza gmina. Modelo 210 to z kolei podatek dochodowy dla nierezydentów (IRNR) od nieruchomości na własny użytek lub pustych. To dwa różne podatki: inna podstawa, inny organ, inne terminy. Większość zamieszania bierze się z ich mylenia.
IBI: podatek, którego nie wyliczysz sam z aktu notarialnego
Podstawą IBI jest valor catastral. Nie wylicza się go z ceny z aktu: ustala go urząd gminy (Ayuntamiento) na podstawie danych z Catastro. Zgodnie z ustawą podatek nalicza się według stanu na pierwszy dzień roku podatkowego, czyli na 1 stycznia (Real Decreto Legislativo 2/2004, tekst refundowany Ley Reguladora de las Haciendas Locales).
Jeżeli mieszkanie jest nowe i Catastro jeszcze nie nadał mu odrębnej wartości, urząd zazwyczaj naliczy IBI dopiero po aktualizacji danych, czasem później lub korygująco. W praktyce warto sprawdzić w Ayuntamiento (na Costa Blanca najczęściej przez SUMA) albo w Sede del Catastro, czy istnieje już referencia catastral nieruchomości i czy została zgłoszona.
Zgłoszenia nowych danych katastralnych dokonuje się zasadniczo w ciągu 2 miesięcy od zakończenia budowy lub od aktu/protokołu odbioru nieruchomości, m.in. przez Sede Electrónica del Catastro lub w gminie. Im szybciej nieruchomość trafi do Catastro, tym szybciej dostaniesz valor catastral i pierwszy recibo IBI.
Modelo 210: brak valor catastral nie blokuje rozliczenia
Tu kluczowa różnica: do Modelo 210 brak valor catastral nie zwalnia z obowiązku. AEAT przewiduje dwie ścieżki.
Ścieżka ogólna (gdy valor catastral już istnieje): podstawą jest valor catastral z potwierdzenia IBI. Stosuje się 1,1% w gminach, których wartości katastralne były rewidowane, modyfikowane lub ustalane w procedurze zbiorczej (w latach 2023-2025: jeśli weszły w życie od 1 stycznia 2012 r.), albo 2% w pozostałych gminach.
Ścieżka zastępcza (gdy na dzień 31 grudnia nieruchomość nie ma valor catastral albo nie została ona notyfikowana właścicielowi): podstawą jest 50% wyższej z dwóch wartości, ceny lub wartości nabycia z aktu albo wartości sprawdzonej przez administrację dla innych podatków. Do tego stosuje się 1,1%. To właśnie ta ścieżka dotyczy świeżo odebranego mieszkania.
Wzór i przykład obliczenia
W uproszczeniu, dla nieruchomości bez valor catastral:
renta imputada = 1,1% × 50% × wartość nabycia z aktu × liczba dni / 365 × udział własności
Od tej kwoty płaci się podatek w stawce 19% dla rezydentów UE/EEE z wymianą informacji (UE, Islandia, Norwegia, Liechtenstein) oraz 24% dla pozostałych.
Przykład (devengo 2025): cena z aktu 200 000 €, odbiór 1 września 2025 r., 2 właścicieli po 50%, rezydenci UE/EEE:
- 1,1% × 50% × 200 000 € × 122 / 365 = ok. 367,67 € renty imputowanej łącznie (gdzie 50% to reguła zastępcza AEAT, nie udział właściciela).
- Na osobę (przy 2 właścicielach po 50% udziału): 183,84 €.
- Podatek na osobę (19%): ok. 34,93 € — każdy właściciel składa własny Modelo 210.
Kwota jest proporcjonalna do liczby dni (122 dni licząc dzień nabycia; bez niego byłoby 121) i do udziału. To kwota brutto: nie odejmuje się od niej IBI, comunidad ani odsetek. Gdyby gmina miała już valor catastral, użyłbyś ścieżki ogólnej (1,1% lub 2% od valor catastral). Przykład liczymy dla devengo 2025; na kolejne lata sprawdź aktualny procent na stronie AEAT — reguła zastępcza 50%×1,1% obowiązuje zawsze, gdy nie ma valor catastral.
Wyjątek: lokal nie nadawał się jeszcze do użytku
Jeżeli lokal był jeszcze w budowie albo z powodów urbanistycznych nie nadawał się do używania, AEAT wskazuje, że za taki okres nie nalicza się renty imputowanej. Warto mieć jednak dowody: brak licencia de primera ocupación, protokół odbioru, korespondencję od dewelopera, brak podłączonych mediów. Uwaga: sama nieobecność licencji nie gwarantuje, że AEAT zaakceptuje brak imputacji; jeżeli lokal był faktycznie zdatny do użytku (np. media aktywne, akt odbioru), urząd może naliczyć rentę. Oceń ryzyko, zanim zdecydujesz się nie deklarować.
Terminy
Renty imputowane za dany rok rozlicza się w roku kalendarzowym następującym po dacie devengo (31 grudnia). Czyli za 2025 r. Modelo 210 składa się w 2026 r., do 31 grudnia; przy domicylacji płatności online do 23 grudnia. Do tego celu służy jeden model: Modelo 210 (Orden EHA/3316/2010).
Co zrobić teraz
- IBI. Sprawdź w Ayuntamiento/SUMA i w Sede del Catastro, czy masz już referencia catastral i czy nieruchomość została zgłoszona (deklaracja w ciągu 2 miesięcy).
- Modelo 210. Jeżeli mieszkanie zostało odebrane i nadawało się do użytku, rozlicz je według reguły zastępczej AEAT (50% ceny nabycia × 1,1%), proporcjonalnie do dni i udziałów.
- Nie nadawało się do użytku. Rozważ brak imputacji za ten okres, ale przygotuj dokumentację, która to udowodni.
Dos impuestos distintos, una sola fuente de confusión
El IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) es un tributo local que gestiona el Ayuntamiento. El Modelo 210 es el impuesto sobre la renta de no residentes (IRNR) que grava los inmuebles de uso propio o vacíos. Son dos impuestos distintos: base distinta, órgano distinto, plazos distintos. La mayor parte de la confusión nace de mezclarlos.
IBI: un impuesto que no se calcula con la escritura
La base del IBI es el valor catastral. No se obtiene del precio de la escritura: lo fija el Ayuntamiento a partir de los datos del Catastro. Por ley, el impuesto se devenga el primer día del año, el 1 de enero (Real Decreto Legislativo 2/2004, texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales).
Si el piso es nuevo y Catastro aún no le ha asignado un valor propio, el Ayuntamiento suele liquidar el IBI solo después de actualizar los datos, a veces más tarde o de forma correctora. Conviene comprobar en el Ayuntamiento (en la Costa Blanca, normalmente a través de SUMA) o en la Sede del Catastro si ya existe la referencia catastral y si el inmueble ha sido declarado.
La declaración de los nuevos datos catastrales se presenta por regla general en un plazo de 2 meses desde la terminación de la obra o desde el acta/escritura de obra nueva, a través de la Sede Electrónica del Catastro o en el Ayuntamiento. Cuanto antes se incorpore el inmueble a Catastro, antes dispondrás de valor catastral y del primer recibo de IBI.
Modelo 210: la falta de valor catastral no bloquea la declaración
Aquí está la diferencia clave: para el Modelo 210, carecer de valor catastral no exime de declarar. La AEAT prevé dos caminos.
Regla general (cuando ya existe valor catastral): la base es el valor catastral del recibo del IBI. Se aplica el 1,1% en municipios cuyos valores catastrales han sido revisados, modificados o determinados en un procedimiento de valoración colectiva (en 2023-2025: si entraron en vigor a partir del 1 de enero de 2012), o el 2% en el resto.
Regla sustitutiva (cuando a 31 de diciembre el inmueble carece de valor catastral o este no ha sido notificado al titular): la base es el 50% del mayor de dos valores, el precio o valor de adquisición de la escritura o el valor comprobado por la Administración para otros tributos. Sobre esa base se aplica el 1,1%. Este es el camino que aplica a un piso recién entregado.
Fórmula y ejemplo de cálculo
De forma simplificada, para un inmueble sin valor catastral:
renta imputada = 1,1% × 50% × valor de adquisición de la escritura × días / 365 × participación
Sobre esa cantidad se paga al 19% para residentes de la UE/EEE con intercambio de información (UE, Islandia, Noruega y Liechtenstein), y al 24% para el resto.
Ejemplo (devengo 2025): precio de escritura 200 000 €, entrega el 1 de septiembre de 2025, 2 titulares al 50%, residentes UE/EEE:
- 1,1% × 50% × 200 000 € × 122 / 365 = unos 367,67 € de renta imputada en total (donde el 50% es la regla sustitutiva de la AEAT, no la participación del titular).
- Por titular (con 2 titulares al 50% de participación): 183,84 €.
- Impuesto por titular (19%): unos 34,93 €; cada titular presenta su propio Modelo 210.
La cuantía es proporcional a los días (122 días contando el de adquisición; sin contarlo serían 121) y a tu participación. Es una cantidad bruta: no se descuentan de ella IBI, comunidad ni intereses. Si el municipio ya tuviera valor catastral, usarías la regla general (1,1% o 2% sobre el valor catastral). El ejemplo se calcula para devengo 2025; para años posteriores confirma el porcentaje vigente en la sede de la AEAT; la regla sustitutiva del 50%×1,1% se aplica siempre que no haya valor catastral.
La excepción: el local no era aún habitable
Si el local estaba aún en construcción o, por razones urbanísticas, no era susceptible de uso, la AEAT señala que por ese periodo no se estima renta imputada. Conviene conservar las pruebas: falta de licencia de primera ocupación, acta de entrega, correos de la promotora, suministros sin dar de alta. Aviso: la sola ausencia de licencia no garantiza que la AEAT acepte la no imputación; si el local era de hecho utilizable (suministros activos, acta de entrega), la inspección puede estimar renta. Valora el riesgo antes de decidir no declarar.
Plazos
Las rentas imputadas de un año se declaran en el año natural siguiente a la fecha de devengo (31 de diciembre). Para 2025, el Modelo 210 se presenta en 2026, hasta el 31 de diciembre; con domiciliación del pago online, hasta el 23 de diciembre. Un único modelo sirve para esto: el Modelo 210 (Orden EHA/3316/2010).
Qué hacer ahora
- IBI. Comprueba en el Ayuntamiento/SUMA y en la Sede del Catastro si ya tienes referencia catastral y si el inmueble está declarado (declaración en 2 meses).
- Modelo 210. Si el piso se ha entregado y era habitable, liquídalo con la regla sustitutiva de la AEAT (50% del precio de adquisición × 1,1%), en proporción a días y participaciones.
- No era habitable. Considera no imputar por ese periodo, pero prepara la documentación que lo justifique.
Chcesz omówić swoją sytuację? Napisz do nas.
Umów konsultację