Punkt wyjścia
Jako nierezydent UE Twoje przychody z hiszpańskiego wynajmu opodatkowuje IRNR po stawce 19% od dochodu netto (art. 25 LIRNR), poprzez model 210 IRNR. Możesz odliczyć koszty (IBI, wspólnota, ubezpieczenia, naprawy, amortyzacja 3%), proporcjonalnie do dni wynajmu (art. 24.6 TRLIRNR).
A spółka płaci IS
Hiszpańska S.L. płaci podatek dochodowy od osób prawnych (IS). W 2026 stawka ogólna to 25%, ale reforma wprowadza skalę dla mniejszych spółek: 23% dla MŚP (przychód poniżej 10 mln €) i dla mikroprzedsiębiorstw poniżej 1 mln € — 19% od pierwszych 50 000 € zysku i 21% od reszty. Te obniżone stawki nie dotyczą spółek majątkowych (art. 5.2 LIS), a właśnie taka jest zwykle S.L. z dwoma mieszkaniami i bez pracownika.
Różnica decydująca i rzadko tłumaczona: osoba fizyczna płaci podatek od pustego mieszkania (imputación de rentas, 1,1% lub 2% wartości katastralnej za dni bez wynajmu, art. 85 LIRPF). Spółka tego nie płaci.
Kiedy wygrywa osoba fizyczna
- masz jedno lub dwa mieszkania,
- netto z wynajmu poniżej ok. 50 000 € rocznie (orientacyjnie),
- jesteś rezydentem UE/EOG (19% od dochodu netto, nie 24% od brutto),
- nie masz i nie zamierzasz zatrudniać pracownika do zarządzania,
- zależy Ci na prostocie i niskich kosztach.
Sedno: to, co zarobi osoba fizyczna, jest jej minus 19%. W S.L. pieniądze są spółki. Żeby trafiły do Ciebie, trzeba wypłacić dywidendę — i tu wchodzi druga warstwa podatku.
Od jakiej skali warto myśleć o S.L.
- trzy lub więcej mieszkań,
- przychód z wynajmu powyżej 60 000 € rocznie (orientacyjnie),
- masz lub możesz zatrudnić osobę na pełen etat,
- chcesz ograniczoną odpowiedzialność majątkową,
- jest kilku wspólników lub inwestorów,
- licencja turystyczna (VUT) w strefie z moratorium, którą chcesz zachować przy sprzedaży.
Kiedy S.L. ma sens, a kiedy jest zbędnym kosztem
Żeby S.L. korzystała z ulg, musi prowadzić rzeczywistą działalność gospodarczą. Przy wynajmie to (art. 27.2 LIRPF): pracownik na pełen etat do zarządzania albo usługi typowo hotelowe (sprzątanie w trakcie pobytu, recepcja). Jeśli nic z tego — S.L. to spółka majątkowa: płaci 25% bez ulg i jeszcze ponosi koszty księgowości i sprawozdań. Czyli gorzej niż osoba fizyczna i drożej.
Pułapki, które drogo kosztują
Podwójne opodatkowanie dywidendy. Pieniądze należą do spółki. Żebyś je dostał, trzeba wypłacić dywidendę: spółka już zapłaciła 25% IS, a przy wyjściu pobiera się znowu zaliczkę. Według umowy Hiszpania-Polska (art. 10) potrącenie wynosi 15%, jeśli odbierasz jako osoba fizyczna, i 5%, jeśli jako spółka będąca bezpośrednim właścicielem co najmniej 25% praw głosu, przy warunkach beneficjenta rzeczywistego i klauzul MLI. Zwolnienie 0% z dyrektywy matka-córka działa tylko między spółkami, nigdy wobec osoby fizycznej. Całkowite hiszpańskie obciążenie przy wyciąganiu gotówki ze S.L. do polskiej osoby fizycznej to 36,25% (wobec 19%).
Koszty stałe. S.L. kosztuje 3 000-5 000 € rocznie księgowości, wobec 300-600 € przy osobie fizycznej. Przy kilku mieszkaniach ten koszt zjada każdą ulgę.
Operacje powiązane. Jeśli jako wspólnik fakturujesz usługi własnej S.L., operacja musi mieć rzeczywistą usługę, cenę rynkową i dokumentację (art. 18 LIS). Ukryta wypłata dywidendy to przekwalifikowanie i kara.
Polska spółka zamiast hiszpańskiej S.L. Bez stałego miejsca prowadzenia działalności (EP) płaci 19% (IRNR bez EP) i nie wypłaca dywidendy z Hiszpanii. Ale dwa ryzyka: środki personalne lub materialne w Hiszpanii tworzą EP, a przy sprzedaży udziałów klauzula nieruchomościowa umowy i MLI (art. 13) może utrzymać opodatkowanie w Hiszpanii. Rejestr Beneficjentów Rzeczywistych (RD 609/2023) dodatkowo wymaga identyfikacji beneficjenta za każdą spółką.
Plusvalía przy sprzedaży. Osoba fizyczna nierezydent płaci 19% od zysku (IRNR), a kupujący pobiera 3% ceny (art. 25.2 TRLIRNR). S.L. płaci 25% (IS) i jeśli wypłaci zarobione — ponownie podwójne opodatkowanie dywidendy.
Liczby — konkretny przypadek
Dwa mieszkania w Alicante, netto z wynajmu 20 000 € rocznie, bez pracownika. Rezydent polski (UE).
| Struktura | Podatek w Hiszpanii | Na rękę |
|---|---|---|
| Osoba fizyczna (IRNR 19%) | 3 800 € | 16 200 € |
| S.L. majątkowa + dywidenda do PF (IS 25% + 15%) | 7 250 € | 12 750 € |
Przy osobie fizycznej zyskujesz 3 450 € więcej rocznie samym podatkiem. Jeśli do S.L. doliczysz 3 000-5 000 € księgowości, różnica rośnie: przy dwóch mieszkaniach spółka wyraźnie przegrywa.
Porównanie używa 25%, bo S.L. z dwoma mieszkaniami i bez pracownika jest majątkowa i nie wchodzi w obniżone stawki 2026. Gdyby miała działalność (pracownika) i weszła w skalę mikro, jej stawka mogłaby spaść do 19% lub 21% i różnica by się zmniejszyła. To analizuje się indywidualnie.
A jeśli kupiłem jako osoba fizyczna i teraz chcę S.L.?
Można wnieść mieszkanie do spółki (aport niepieniężny, art. 87 LIS), ale to nie jest za darmo: może rodzić ITP albo VAT przy wniesieniu oraz opodatkowanie plusvalią, jeśli wartość wzrosła. Ponadto art. 89.2 LIS pozwala urzędowi przekwalifikować operację, jeśli jej cel jest czysto podatkowy. Strukturę warto zaplanować przed zakupem, nie po.
Wnioski praktyczne
Dla większości nierezydentów UE z jednym lub dwoma mieszkaniami osoba fizyczna po 19% to opcja najprostsza i prawie zawsze najtańsza, po policzeniu wszystkich podatków i kosztów stałych.
Uczciwe porównanie to nie 19% wobec 25%. To „19% i pieniądze są Twoje” wobec „25% plus druga warstwa przy dywidendzie plus 3 000-5 000 € rocznie struktury”.
El punto de partida
Como no residente de la UE, tus rentas de alquiler español tributan por el IRNR al 19% sobre la renta neta (art. 25 LIRNR), vía model 210. Puedes deducir gastos (IBI, comunidad, seguros, reparaciones, amortización del 3%), prorrateados por los días que el piso esté alquilado (art. 24.6 TRLIRNR).
La sociedad paga IS
Una S.L. española paga Impuesto sobre Sociedades (IS). En 2026 el tipo general es del 25%, pero la reforma introduce una escala para empresas más pequeñas: 23% para pymes (ingresos menores a 10 millones de euros) y, para microempresas con ingresos menores a 1 millón de euros, 19% sobre los primeros 50.000 euros de beneficio y 21% sobre el resto. Estos tipos reducidos no se aplican a las entidades patrimoniales (art. 5.2 LIS), que es justo lo que suele ser una S.L. con dos pisos y sin empleado.
Una diferencia decisiva y poco explicada: la persona física paga el impuesto del piso vacío (imputación de rentas inmobiliarias, 1,1% o 2% del valor catastral por los días sin alquilar, art. 85 LIRPF). La sociedad no paga este impuesto.
Cuándo gana la persona física
- tienes uno o dos inmuebles,
- el alquiler neto anual no llega a unos 50.000 euros (criterio orientativo),
- eres residente de la UE o el EEE (19% sobre renta neta, no 24% sobre bruto),
- no tienes ni vas a contratar a un empleado para gestionar,
- quieres simplicidad y costes bajos.
La razón de fondo: lo que gana la persona física es suyo, menos el 19%. En la S.L., el dinero es de la sociedad. Para que llegue a tu bolsillo hay que repartir dividendo, y ahí aparece la segunda capa de impuesto.
Desde qué escala conviene pensar en sociedad
- tres o más inmuebles,
- ingresos de alquiler por encima de 60.000 euros al año (orientativo),
- tienes o puedes contratar a una persona a jornada completa,
- quieres responsabilidad patrimonial limitada,
- hay varios socios o inversores,
- licencia turística (VUT) en zona con moratoria que quieres conservar al vender.
Cuándo la S.L. tiene sentido y cuándo es un coste inútil
Para que la S.L. disfrute de ventajas fiscales, debe realizar una actividad económica real. En alquiler, esto significa (art. 27.2 LIRPF): un empleado con contrato a jornada completa para la gestión, o servicios propios de la industria hotelera (limpieza durante la estancia, recepción). Si no cumples ninguno, la S.L. es una entidad patrimonial: paga el 25% sin ventajas y encima asume los costes de contabilidad y cuentas anuales. Es decir, peor que la persona física y más cara.
Las trampas que encarecen la sociedad
Doble imposición del dividendo. El dinero pertenece a la sociedad. Para que tú lo cobres, hay que repartir dividendo: la sociedad ya pagó el 25% de IS, y al salir el dividendo se retiene otra vez. Según el Convenio España-Polonia (art. 10, BOE-A-1982-14239), la retención es del 15% en el caso general (incluida la persona física socia), y del 5% si cobras como sociedad titular directo de al menos el 25% de los derechos de voto, con los requisitos de beneficiario efectivo y las cláusulas anti-abuso del MLI. La exención del 0% de la Directiva Matriz-Filial solo aplica entre dos sociedades, nunca a una persona física. La carga española total de sacar caja de una S.L. a una persona física polaca es del 36,25% (frente al 19%).
Costes fijos. La S.L. cuesta entre 3.000 y 5.000 euros al año de gestoría y contabilidad, frente a los 300 a 600 de la persona física. Con pocos inmuebles, ese coste fijo se come cualquier ventaja fiscal.
Operaciones vinculadas. Si tú, como socio, facturas servicios a tu propia S.L., la operación debe tener servicio real, precio de mercado y trazabilidad (art. 18 LIS). Si es una forma disfrazada de sacar dividendos, Hacienda lo recala y sanciona.
Empresa polaca en lugar de S.L. española. Sin establecimiento permanente en España, tributa al 19% (IRNR sin EP) y no reparte dividendo desde España. Pero hay dos riesgos: medios personales o materiales de gestión en España crean establecimiento permanente; y al vender las participaciones, la cláusula inmobiliaria del Convenio y del MLI (art. 13) puede mantener la tributación en España. El Registro Central de Titularidades Reales (RD 609/2023) obliga además a identificar al beneficiario efectivo detrás de cualquier sociedad.
Plusvalía en la venta. La persona física no residente paga el 19% sobre la ganancia (IRNR), y el comprador retiene el 3% del precio (art. 25.2 TRLIRNR). La S.L. paga el 25% (IS) y, si reparte lo ganado, suma de nuevo la doble imposición del dividendo.
Los números, con un caso real
Dos pisos en Alicante, alquiler neto de 20.000 euros al año, sin empleado. Residente polaco (UE).
| Estructura | Impuesto en España | Neto al bolsillo |
|---|---|---|
| Persona física (IRNR 19%) | 3.800 € | 16.200 € |
| S.L. patrimonial + dividendo a PF (IS 25% + 15%) | 7.250 € | 12.750 € |
Con la persona física ganas 3.450 euros más al año solo en impuestos. Si a la S.L. le sumas de 3.000 a 5.000 euros de gestoría anual, la diferencia se dispara: con dos pisos, la sociedad sale claramente perdiendo.
La comparativa usa el 25% porque una S.L. con dos pisos y sin empleado es patrimonial y se queda fuera de los tipos reducidos de 2026. Si tuviera actividad económica (con empleado) y entrase en la escala de microempresa, su tipo podría bajar al 19% o 21% y la diferencia se estrecharía. Eso se analiza caso por caso.
¿Compré como persona física y ahora quiero una S.L.?
Se puede aportar el inmueble a la sociedad (aportación no dineraria, art. 87 LIS), pero no es gratis: puede generar ITP o IVA al aportar, y tributación por la plusvalía si ha subido el valor. Además, el art. 89.2 LIS permite a Hacienda recalar la operación si su propósito es puramente fiscal. Conviene plantearse la estructura antes de comprar, no después.
Conclusión práctica
Para la mayoría de inversores no residentes de la UE con uno o dos pisos, la persona física al 19% es la opción más sencilla y, casi siempre, la más barata una vez contados todos los impuestos y los costes fijos.
El comparativo honesto no es 19% contra 25%. Es «19% y el dinero es tuyo» contra «25% más otra capa al repartir dividendo, más de 3.000 a 5.000 euros al año de estructura».
Chcesz omówić swoją sytuację? Napisz do nas.
Umów konsultację