Dopłata do ITP przy zakupie niedawno wybudowanego mieszkania bez valor catastral. Dlaczego urząd jej żąda i jak się bronić.

Prawdziwa sprawa, od której wszystko się zaczęło

Jedna z naszych klientek kupiła mieszkanie na wybrzeżu, które sprzedający nabył od dewelopera zaledwie kilka miesięcy wcześniej. Była to tzw. druga sprzedaż. Ponieważ inwestycja była bardzo nowa, nieruchomość nie miała jeszcze ustalonej wartości katastralnej (valor catastral).

Klientka złożyła liquidación ITP, czyli podatku płaconego przez nabywcę przy zakupie z rynku wtórnego, i jako valor real wskazała cenę, którą faktycznie zapłaciła, bo tylko nią dysponowała. Kilka miesięcy później Hacienda wszczęła procedurę comprobación de valores, podniosła wartość nieruchomości i zażądała dopłaty podatku w wysokości kilku tysięcy euro, powiększonej o odsetki.

Jej adwokat wniósł odwołanie. Tyle że bez opinii biegłego i bez technicznej wyceny potwierdzającej, że zapłacona cena odpowiadała wartości rynkowej. Sprawę przegrała i musiała zapłacić.

Dlaczego tak się dzieje

Gdy kupujesz nowe mieszkanie od dewelopera, płacisz VAT. Ale gdy ta sama nieruchomość jest odsprzedawana, czyli trafia na rynek wtórny, kupujący płaci ITP. Podstawą tego podatku jest valor real nieruchomości. Jeżeli budynek jest tak nowy, że nie ma jeszcze wartości katastralnej (valor catastral), jedynym punktem odniesienia jest cena zakupu, więc kupujący deklaruje ją jako valor real w samodzielnym rozliczeniu.

To jednak nie zamyka sprawy. Nawet jeśli deklarujesz rzeczywistą cenę zakupu, Hacienda może ją zweryfikować i, jeśli przyjmie wyższą wartość, zażądać dopłaty ITP. Od 2022 roku dodatkowo punktem wyjścia jest valor de referencia publikowany przez Catastro jako minimalna podstawa: jeśli twoja cena jest niższa, urząd zazwyczaj żąda różnicy. Valor de referencia jest ustawową podstawą minimalną, więc administracja wychodzi od niego i wymaga uzasadnienia każdej niższej podstawy. Właśnie tu zaczyna się comprobación de valores i znaczenie opinii biegłego.

Problem polega na tym, że urząd często podnosi wartość w sposób schematyczny: bierze valor catastral albo valor de referencia i stosuje ogólny współczynnik, bez analizy konkretnego mieszkania.

Błąd, który drogo kosztuje

Wiele odwołań od takiej liquidación przegrywa z prostego powodu: wnosi się je bez dowodów. Podatnik twierdzi, że wartość przyjęta przez Hacienda jest błędna, ale nie przedkłada technicznej wyceny, która by to potwierdzała. Bez takiej wyceny zostaje bez argumentów.

Dokładnie to spotkało naszą klientkę: jej adwokat zaskarżył decyzję bez realnego materiału dowodowego, bez opinii biegłego potwierdzającej, że zapłacona cena odpowiadała valor real. Taki środek zaskarżenia nie mógł się powieść, bo nie było czym podważyć wartości przyjętej przez urząd.

Rozwiązanie: opinia biegłego

Tu decydujące znaczenie ma jedno narzędzie: opinia biegłego określająca wartość rynkową, sporządzona przez rzeczoznawcę i potwierdzająca rzeczywistą wartość mieszkania.

Służy do trzech rzeczy:

1. Uzasadnienie od początku. Jeśli dołączysz ją przy liquidación ITP, od pierwszego dnia dysponujesz techniczną wyceną, która potwierdza twoją cenę i którą możesz powołać przy ewentualnej comprobación de valores. Samo dołączenie opinii nie blokuje działania urzędu, jeżeli ustawowa podstawa minimalna jest wyższa.
2. Obrona.

   Jeśli Hacienda już podniosła wartość, opinia jest twoim podstawowym dowodem. Kluczowe znaczenie ma STS 843/2018 z 23 maja: urząd nie może ograniczyć się do zastosowania ogólnego współczynnika do valor catastral bez wyjaśnienia, jak odnosi go do konkretnej nieruchomości; bez takiego uzasadnienia liquidación może zostać uchylona.

   Dodatkowo orzecznictwo dotyczące comprobación de valores wzmacnia znaczenie oględzin wnętrza lokalu: jeżeli biegły administracji nie wszedł do środka, cała weryfikacja może być wadliwa. Nasza opinia obejmuje taką wizję lokalną.

   To nie tylko teoria: w listopadzie 2025 r. wyrok TSJ Cantabria (sygn. 1252/2025) uchylił liquidación ITP i AJD na ponad 23 000 euro, opierając się na opinii biegłego podatnika, która wykazywała rzeczywisty stan nieruchomości, i zasądził koszty od Hacienda. To przykład, nie gwarancja. Każda sprawa zależy od własnych okoliczności, a wyrok sądu jednej instancji nie wiąże innych sądów.

3. Podważenie wartości na równych zasadach.

   Opinia otwiera drogę do tasación pericial contradictoria (art. 135 LGT), czyli procedury, w której twój biegły konfrontuje się z biegłym urzędu, a przy braku zgody rozstrzyga trzeci biegły.

   Ważny szczegół: gdy urząd podnosi wartość przez zastosowanie współczynników, co zdarza się najczęściej, tę procedurę trzeba wybrać już w terminie na pierwszy środek zaskarżenia, jeśli chcesz bronić innej wartości. Jeżeli nie zażądasz jej na czas, późniejsze podważenie wyceny urzędu będzie bardzo trudne.

   Tylko wtedy, gdy wycena urzędu jest wadliwa i pozbawiona uzasadnienia, można ją kwestionować bezpośrednio, bez wszczynania tasación pericial contradictoria. W każdym razie opinia biegłego PGK stanowi punkt wyjścia do tej procedury.

Ale uwaga: dziś opinia, która ogranicza się do stwierdzenia „moje mieszkanie jest warte mniej”, przekonuje coraz rzadziej. Naprawdę pomaga opinia, która szczegółowo pokazuje, dlaczego wartość przyjęta przez Hacienda nie odpowiada twojej nieruchomości.

Dwa filary są zawsze te same: rzeczywisty stan nieruchomości i jej konkretne cechy. Gdy Catastro ustalił już wartość, trzecim filarem jest wykazanie konkretnego błędu w danych, na których oparł się urząd. W przypadku inwestycji tak nowej, że valor catastral jeszcze nie istnieje, ciężar opinii opiera się na dwóch pierwszych filarach i na porównaniu z cenami rynkowymi.

Zasada pozostaje jednak ta sama: im bardziej techniczna i konkretna wycena, tym mniej pola zostaje urzędowi do jej podważenia. Tym właśnie zajmujemy się w PGK.

To nie kończy się na ITP

Wartość ustalona przez urząd w procedurze comprobación de valores nie wpływa wyłącznie na podatek od zakupu. Jeżeli Hacienda podniesie wartość nieruchomości, ta wartość staje się twoją wartością nabycia dla celów IRPF przy późniejszej sprzedaży, co potwierdza interpretacja DGT V1629-25.

Skutek jest podwójny: dziś płacisz wyższy ITP wraz z odsetkami, ale w zamian przyszły zysk ze sprzedaży będzie niższy, a razem z nim IRPF od tej transakcji. Dlatego warto od początku ustalić valor real nieruchomości z pomocą opinii biegłego: żeby nie nadpłacić ITP już teraz, co jest kosztem pewnym i natychmiastowym, i nie opierać się na zawyżonej wartości, skoro ewentualna przyszła oszczędność w IRPF jest niepewna i zmaterializuje się tylko wtedy, gdy sprzedasz nieruchomość.

Czego opinia nie gwarantuje

Opinia biegłego nie daje gwarancji wygranej ani nie jest polisą. To techniczna amunicja. Gdy urząd twierdzi, że zapłaciłeś za mało, daje ci uzasadnioną wycenę do podważenia jego stanowiska; bez niej pozbawiasz się tego dowodu. Taka opinia kosztuje i nie gwarantuje wyniku: liquidación może zostać utrzymana nawet przy dobrze przygotowanej opinii, zależnie od danych konkretnej sprawy.

Co zrobić teraz

Zależy od etapu sprawy:

• Masz dopiero kupić świeżo oddane mieszkanie. Zleć opinię biegłego przed liquidación ITP. To najsolidniejsza forma prewencji, jaką masz do dyspozycji, choć nie daje gwarancji wyniku.
• Dostałeś już liquidación complementaria z urzędu. Nadal jest czas: przygotuj opinię i wnieś odwołanie z dowodami. Termin jest krótki, jeden miesiąc od doręczenia liquidación (recurso de reposición albo reclamación económico-administrativa do TEAR).

El caso real que nos trajo aquí

Una clienta nuestra compró una vivienda en la costa que el vendedor había adquirido a la promotora apenas hacía unos meses. Es lo que se llama una segunda transmisión. Como la obra era muy reciente, aún no tenía valor catastral notificado.

Ella liquidó el impuesto (el ITP, el que paga quien compra una vivienda de segunda mano) declarando como valor real el precio que había pagado, que era lo único que tenía. Meses después, Hacienda abrió una comprobación de valores, subió el valor del inmueble y le reclamó la diferencia, miles de euros más intereses.

Su abogado recurrió. Pero recurrió sin un informe pericial, sin una valoración técnica que demostrara que el precio pagado era el valor real. Perdió. Y tuvo que pagar.

Por qué pasa esto

Cuando compras una vivienda nueva a la promotora, pagas IVA. Pero cuando esa vivienda se revende (segunda transmisión), quien compra paga el ITP. La base de ese impuesto es el valor real del inmueble. En una obra tan reciente que aún no hay valor catastral, lo único que tienes es el precio de compra, así que el comprador lo declara como valor real en su autoliquidación.

Pero ese valor queda abierto a comprobación. Aunque declares el precio real de tu compra, Hacienda puede revisarlo y, si aplica uno más alto, pedirte la diferencia del impuesto. Desde 2022, además, Hacienda parte del valor de referencia que publica el Catastro como base mínima: si tu precio está por debajo, suele exigir la diferencia. El valor de referencia es base mínima legal, de modo que la Administración parte de él y exige que justifiques cualquier base inferior; es ahí donde la comprobación de valores, y con ella tu informe, entran en juego.

Y la forma en que Hacienda suele subir el valor es la del problema: tomar el valor catastral (o el de referencia) y aplicarle un coeficiente genérico, sin analizar tu piso en concreto.

El error que cuesta caro

Muchos recursos contra esa liquidación se pierden por un motivo simple: se recurre sin pruebas. Se dice que el valor de Hacienda es falso, pero no se aporta una valoración técnica que lo sostenga. Y sin esa valoración, el contribuyente se queda sin munición.

Es justo lo que le pasó a nuestra clienta: su abogado recurrió en vacío, sin un dictamen pericial que respaldara el precio real. El recurso no podía prosperar porque no había con qué rebatir el valor de Hacienda.

La solución: el informe pericial

Aquí es donde entra una herramienta decisiva: un informe pericial de valor de mercado, hecho por un perito, que certifica el valor real de tu vivienda.

Sirve para tres cosas:

1. Justificar desde el inicio. Si lo aportas al liquidar el ITP, cuentas desde el primer día con una valoración técnica que respalda tu precio y que puedes hacer valer ante una eventual comprobación, sin que ello impida por sí solo que Hacienda actúe si la base mínima legal es superior.
2. Defender.

   Si Hacienda ya te ha subido el valor, el informe es tu prueba para impugnar. Aquí hay una sentencia clave del Tribunal Supremo, la STS 843/2018, de 23 de mayo: Hacienda no puede limitarse a aplicar un coeficiente genérico sobre el valor catastral sin justificar cómo se aplica a tu inmueble concreto; si no lo motiva, la liquidación puede ser anulable.

   Y un argumento más, que refuerza el valor del informe: en línea con la jurisprudencia del Tribunal Supremo sobre comprobación de valores, cuando el perito de la Administración no accede al interior del inmueble, la comprobación puede adolecer de un defecto que la afecte. Nuestro informe pericial sí incluye esa visita.

   Y no es teoría: en noviembre de 2025, el Tribunal Superior de Justicia de Cantabria (STSJ 1252/2025) anuló una liquidación de ITP y AJD de más de 23.000 euros dando la razón al informe pericial del contribuyente, que demostraba el estado real del inmueble, e impuso las costas a Hacienda. Es un ejemplo, no una garantía: cada caso depende de sus circunstancias, y una sentencia de instancia no vincula a otros tribunales.

3. Rebatir el valor en igualdad de condiciones.

   El informe te abre la puerta a la tasación pericial contradictoria (artículo 135 de la Ley General Tributaria): un procedimiento en el que tu perito se enfrenta al de Hacienda y, si no hay acuerdo, decide un perito tercero.

   Ojo con un detalle importante: cuando Hacienda sube el valor aplicando coeficientes (lo más habitual), esta tasación es la vía que debes usar en el plazo del primer recurso para defender un valor distinto; si no la pides a tiempo, después te resultará muy difícil rebatir el valor de Hacienda.

   Solo si la valoración de Hacienda está mal hecha y sin motivación, puedes impugnarla directamente sin necesidad de tasación. En cualquier caso, el informe pericial de PGK es la base de esa tasación.

Pero ojo: hoy un informe que se limite a decir «mi piso vale menos» cada vez convence menos. Lo que de verdad respalda tu compra es un informe que demuestre, con detalle, por qué el valor que aplica Hacienda no encaja con tu vivienda.

Los dos pilares son siempre el estado real del inmueble y sus características concretas. Y, cuando el Catastro ya ha fijado un valor, el tercer pilar es desmontar el dato concreto que aplicó mal. En una obra tan reciente que aún no hay valor catastral, el peso del informe recae en los dos primeros y en la comparación con precios de mercado, no en un valor catastral que todavía no existe.

Pero el principio es el mismo: cuanta más técnica y más específica sea la valoración, menos margen queda para que Hacienda la rebata. Es lo que hacemos en PGK.

Y no termina en el ITP

El valor que fija Hacienda en la comprobación no se queda en el impuesto de tu compra. Si Hacienda eleva el valor de tu vivienda, ese valor comprobado pasa a ser tu valor de adquisición a efectos del IRPF cuando la revendas (así lo confirma la consulta DGT V1629-25).

El efecto tiene dos caras: pagas más ITP hoy, con sus intereses, pero a cambio tu ganancia al revender será menor y, con ella, el IRPF de esa venta futura. Por eso conviene fijar el valor real de tu vivienda desde el principio, con un informe pericial: para no sobrepagar el ITP ahora (un coste seguro e inmediato) y no depender de un valor inflado, ya que el ahorro futuro en IRPF es incierto y solo se materializa si vendes.

Lo que el informe no garantiza

Un informe pericial no es una garantía de ganar ni una póliza. Es munición técnica. Con él, cuando Hacienda sostiene que has pagado de menos, tienes una valoración fundada para rebatir su criterio; sin él, careces de esa prueba. Pero el informe tiene un coste y no asegura el resultado: la liquidación puede confirmarse aun con un buen dictamen, según los datos de cada expediente.

Qué hacer ahora

Depende de en qué punto estés:

• Vas a comprar un piso recién estrenado. Hazte el informe pericial antes de liquidar el ITP. Es la forma más sólida de prevención de la que dispones, sin que garantice resultado.
• Ya te ha llegado la liquidación complementaria de Hacienda. Aún estás a tiempo: prepara el informe y recurre con pruebas. El plazo es corto, un mes desde la notificación de la liquidación (recurso de reposición o reclamación económico-administrativa).