Kupujesz willę w Marbelli? Cena to nie jedyny numer, który musisz znać.
Od dnia podpisania aktu notarialnego hiszpański system podatkowy zaczyna liczyć sam: podatek od zakupu, podatek od najmu, podatek od „nicnierobienia” i podatek od sprzedaży. Cztery mechanizmy, jeden właściciel.
26.09.2026 · TRLIRNR arts. 24 i 25 · ITP/AJD · CDI PL-ES · TRLRHLITP: płacisz od wartości odniesienia, nie od ceny z umowy
Od 2022 r. hiszpański fiskus przy transakcjach z osobami niepowiązanymi stosuje tzw. valor de referencia (wartość odniesienia). Jeżeli jest wyższa niż cena z aktu, podatek ITP nalicza się od niej. Budżet zakupu musi zawierać tę różnicę.
Najem: 19% od dochodu, już od pierwszego dnia
Rezydent Polski (UE) opodatkowany jest w IRNR stawką 19% od dochodu z najmu, z prawem do odliczenia kosztów w warunkach przewidzianych dla rezydentów UE, i rozlicza się kwartalnie przez Modelo 210.
Bez najmu też płacisz: imputacja dochodu
Pusta willa nie jest „podatkowo niema”. Rezydent niebędący w Hiszpanii odprowadza corocznie podatek od dochodu imputowanego: 2% wartości katastralnej, a 1,1% tam, gdzie wartość katastralna została zaktualizowana w ostatnich dziesięciu latach; na wybrzeżu to z reguły właśnie ten przypadek.
Sprzedaż: dwa podatki, nie jeden
Przy zbyciu willi czekają dwa podatki: plusvalía municipal (od wzrostu wartości gruntu, gminna) oraz podatek od zysku kapitałowego dla nierezydentów. Planując sprzedaż, liczycie oba.
Zanim podpiszesz akt
Struktura własności (osoba fizyczna czy spółka), konwencja podatkowa PL-ES i moment nabycia decydują o łącznym obciążeniu. Właśnie dlatego analizę robimy przed notariuszem, nie po.
Źródła pierwotne
Podstawa w źródłach oficjalnych: BOE, RDL 5/2004 TR IRNR (arts. 24-25) · BOE, RDL 1/1993 TR ITP/AJD · BOE, Konwencja PL-ES · BOE, RDL 2/2004 TRHL (plusvalía) · AEAT, Modelo 210.
¿Compras una villa en Marbella? El precio no es la única cifra que necesitas.
Desde la firma de la escritura el sistema fiscal español empieza a contar solo: impuesto de compra, impuesto de alquiler, impuesto por no hacer nada e impuesto de venta. Cuatro mecanismos, un propietario.
26.09.2026 · TRLIRNR arts. 24 i 25 · ITP/AJD · CDI PL-ES · TRLRHLITP: se paga sobre el valor de referencia, no sobre el precio
Desde 2022, en transacciones entre personas no vinculadas, Hacienda aplica el valor de referencia. Si es superior al precio de la escritura, el ITP se calcula sobre aquel. El presupuesto de compra debe incluir esa diferencia.
Alquiler: 19% sobre el rendimiento, desde el primer día
El residente en Polonia (UE) tributa en IRNR al 19% sobre el rendimiento neto del alquiler, con deducción de gastos en las condiciones de la UE, y declara trimestralmente mediante el Modelo 210.
Sin alquiler también se paga: imputación de rentas
Una villa vacía no es fiscalmente muda. El no residente satisface anualmente un impuesto por renta imputada: el 2% del valor catastral, o el 1,1% en municipios cuyo valor catastral fue revisado en los últimos diez años; en la costa suele ser precisamente ese caso.
Venta: dos impuestos, no uno
Al transmitir la villa concurren dos impuestos: la plusvalía municipal (sobre el incremento del valor del suelo) y el gravamen de la ganancia patrimonial del no residente. Para planificar la venta se calculan ambos.
Antes de firmar la escritura
La estructura de titularidad (persona física o sociedad), el convenio PL-ES y el momento de la adquisición determinan la carga total. Por eso el análisis se hace antes del notario, no después.
Fuentes primarias
Base en fuentes oficiales: BOE, RDL 5/2004 TR IRNR (arts. 24-25) · BOE, RDL 1/1993 TR ITP/AJD · BOE, Convenio PL-ES · BOE, RDL 2/2004 TRHL (plusvalía) · AEAT, Modelo 210.